坪単価は、何の値段なのか
— 千代田区は土地がマンションの2倍、金沢市は逆。同じ「万円/坪」でも中身が違う
「坪単価」という一つの言葉が、実は違うものを指していることがあります。土地の坪単価なのか、マンションの坪単価なのか。都心なのか、地方都市なのか。複数の街を比べたい方、土地とマンションで迷っている方に向けて、街の通信簿の実データで「坪単価という数字の中身」を解剖します。先に結論を言うと、千代田区では土地の坪単価がマンションの2倍を超える一方、金沢市ではマンションの坪単価が土地を上回ります——同じ「坪単価」でも、都市によって上下関係そのものが逆転するのです。
この記事の結論（3行）
- 坪単価は「取引価格 ÷ 面積」の単純な数字だからこそ、何を（土地か中古マンションか）・どこを（都心か地方か）割ったかで、まったく違う顔を見せる。街の通信簿は「宅地」と「中古マンション等」を別々に表示している。
- 千代田区は土地の坪単価がマンションの2倍超、金沢市は逆にマンションが土地の約2.7倍。同じ「坪単価」でも、都市によって土地とマンションの上下関係そのものが入れ替わる。
- 正しく比べるには、①種別（土地か中古マンションか）②同じ都道府県内・同じ年 ③実取引中央値か参考値か——この3つを揃える。住宅メーカーの「建築費の坪単価」は、また別の数字。
坪単価は、同じ土俵で比べて初めて意味を持つ
坪単価とは、取引価格を面積で割っただけの単純な数字です。単純だからこそ、何を（土地か、中古マンションか）、どこを（都心か、地方都市か）、いつ（築年・取引年）割ったかによって、まったく違う顔を見せます。街の通信簿の土地・家ページには「宅地（土地）」と「中古マンション等」、2種類の坪単価が並んでいます。この2つは似て非なるもので、混同すると比較そのものが意味をなさなくなります。
この記事では千代田区・港区・金沢市の実取引データを例に、坪単価という数字の中身を確認していきます。出典はどちらも国土交通省 不動産情報ライブラリ（reinfolib）の実取引記録、2022〜2024年の3年合算中央値です。
千代田区は、土地がマンションの2倍を超える
千代田区の宅地（土地）の坪単価は1,043.9万円。一方、中古マンション等の坪単価は446.3万円です。土地の方が、マンションよりも2倍以上高い——同じ区の中で起きている、この開きにまず注目してください。港区でも同じ傾向が見られます。宅地の坪単価は854.0万円、中古マンション等は495.9万円。土地がマンションを上回る比率は約1.7倍と、千代田区よりは小さいものの、方向性は同じです。
なぜこうなるのか。一般的に、都心の商業地・高度利用地では、一つの土地に建てられる延べ床面積の上限（容積率）が高く設定されています。マンションはその土地の上に何十戸もの住戸を積み上げるため、土地そのものの価値は多くの住戸に分散されます。一方、宅地（土地）として取引される物件は、単独の敷地としての希少性がそのまま価格に表れる。同じ区にある「土地」と「マンションの一室」は、実は違う経済圏の数字なのです。
金沢市は、逆にマンションが土地を上回る
金沢市では、宅地の坪単価が26.0万円であるのに対し、中古マンション等の坪単価は70.8万円。マンションの方が土地よりも約2.7倍高いという、都心とは逆の関係になっています。地方都市では、土地そのものは比較的手に入りやすく、坪単価も低く抑えられます。一方でマンションは、建物という構造物への投資、駅前や中心市街地といった利便性の高い立地、管理体制などが価格に上乗せされます。
同じ「坪単価」という言葉を使っていても、千代田区と金沢市では、土地とマンションのどちらが「高い」かという序列そのものが入れ替わっている——これが、坪単価を都市間で比較するときに見落としやすい落とし穴です。
同じ予算でも、買える広さの桁が変わる
予算3,000万円をそのまま坪単価で割ってみると、千代田区の土地では約2.9坪（約9.5㎡）しか買えませんが、金沢市の土地なら約115坪（約381㎡）買える計算になります。これはあくまで中央値をもとにした目安で、実際の物件面積や取得費用・税金は含みませんが、坪単価の桁が一つ違うだけで、選べる選択肢の性質そのものが変わることが分かります。
同じ3,000万円を千代田区のマンションに充てると、約6.7坪（約22.2㎡）——1LDK程度の広さです。都心の坪単価があまりに高いからこそ、多くの人にとって現実的な選択肢は「土地を買って家を建てる」ではなく「マンションを買う」になる。坪単価の水準が、住まいの選び方そのものを規定しているとも言えます。
「坪単価」と「建築費の坪単価」は、まったくの別物
この記事や街の通信簿が示す坪単価は、あくまで土地・中古マンションの取引価格です。一方、住宅メーカーの広告でよく見る「坪単価○○万円」は、多くの場合、建物本体を建てる工事費（建築費）を指しています。同じ「坪単価」という言葉でも、土地の値段なのか、建物を建てる費用なのかで、まったく別の数字を見ていることになります。
家づくりの予算を考えるときは、「土地の坪単価×希望の広さ」と「建築費の坪単価×延床面積」を、別々に足し合わせる必要があります。この2つを同じ「坪単価」として頭の中で混ぜてしまうと、予算感が大きくずれてしまうので注意してください。
正しく比べるには、3つを揃える
坪単価を比べるときは、①宅地（土地）か中古マンション等か種別を揃える、②同じ都道府県内・同じ年で比べる、③「実取引中央値」か「都道府県の参考値」かをページで確認する——この3点を揃えて初めて、坪単価の比較は意味を持ちます。街の通信簿の土地・家ページを開いたら、まず「宅地」と「中古マンション」、2つの数字が別々に並んでいることを確認してください。どちらの坪単価を見ているのか。それだけで、数字の読み方は大きく変わります。
数字の向こうには、その坪数で実際に暮らす人の生活があります。桁の違いに驚くだけでなく、その街でどんな暮らし方ができるかまで、想像してみてください。