財政が自立した街ほど、地価も高いのか。

まず結論——財政力指数は「税収の自立度」であって、地価の目安ではない

財政力指数は、その自治体が国からの地方交付税に頼らずに運営できているかを示す指標であって、住宅を買いやすい・住みやすいという意味とは別物です。1.0を超えると「不交付団体」と呼ばれ、自前の税収だけで行政サービスを回せている、いわば財政的に「自立した街」を意味します。

財政の話をすると「豊かな自治体＝住みたい街＝地価も高い」と直感的に結びつけたくなりますが、実データで確認すると、この2つはしばしばすれ違います。この記事では、財政力指数が同じくらい高い街どうしでも地価が数十倍違うケースを、6つの街の実データで見ていきます。

1.0以上は、全国でわずか85市区町村

財政力指数1.0以上を達成している市区町村は、データのある1,718のうち85——全体の約4.9%にすぎません。出典は総務省「地方財政状況調査」（e-Stat 社会・人口統計体系 D2201、2020年度基準）。逆に0.5未満（財政基盤が弱く、地方交付税への依存度が高い水準）は933市区町村と、半数以上を占めています（いずれも当サイトが上記データを集計した数字です）。

つまり「財政力指数1.0以上」は、それだけで全国的にレアな達成です。ただし、その中身は一様ではありません。ここから先が本題です。

財政は自立していても、地価は全国最安クラス——神栖市・田原市

工業立地型の自治体は、企業の税収で財政力指数を押し上げる一方、地価は全国最安クラスにとどまることがあります。茨城県神栖市（人口約9.5万人）は鹿島臨海工業地帯の石油化学コンビナートを抱え、財政力指数は1.41。しかし宅地中央値は2024年で9,500円/㎡（取引144件）と、全国でも最も安い部類に入ります。

愛知県田原市（人口約5.9万人）も同様です。渥美半島に自動車部品工場が集積し、財政力指数は1.01。宅地中央値は2024年で2.5万円/㎡（取引63件）です。

どちらも、財政を支えているのは工場の固定資産税や法人住民税であり、住宅として「その土地に住みたい」という個人の需要ではありません。財政の自立と地価の高さは、別のお金の流れによって決まっているのです。そしてこの安さは、裏を返せば「自主財源で行政サービスを維持しながら、同じ予算でより広い土地に住める」という現実的なメリットでもあります。

トヨタ本社を抱える人口42万人都市でも、地価は中核市として平均的な水準

企業城下町の代表格・豊田市でも、財政力指数の高さに比べると、地価は驚くほど「普通」です。愛知県豊田市（人口約42.2万人）はトヨタ自動車の本社機能を抱え、財政力指数は1.39——この人口規模でこの数値はかなり高い部類です。

一方、宅地中央値は2024年で10.4万円/㎡（取引226件）。これは全国の中核市クラスの都市としては平均的な水準で、突出して高いわけではありません。人口規模が大きいぶん一定の住宅需要はあるものの、財政力指数の「自立度」がそのまま地価に反映されるわけではないことが、ここでも確認できます。

財政力指数はぎりぎり自立ラインでも、地価は全国屈指——芦屋市

逆に、財政力指数はそこまで高くないのに、地価だけが突出して高い街もあります。兵庫県芦屋市（人口約9.4万人）は関西屈指の高級住宅地として知られ、宅地中央値は2024年で34.2万円/㎡（取引33件）——豊田市の3倍以上の水準です。

ところが財政力指数は1.02と、自立ラインをかろうじて超える水準にとどまります。芦屋市の地価を押し上げているのは、住民一人ひとりの所得や住宅選好であって、法人税収を生む大規模な企業拠点ではありません。個人の所得で動く地価と、企業の税収で動く財政力指数は、同じ「豊かさ」の言葉でも中身がまったく別物だということが、ここに表れています。

財政・地価がともに高い、稀な組み合わせ——浦安市

財政力指数と地価がどちらも高い街は、企業拠点と個人の住宅需要が同じ場所で重なった稀な例です。千葉県浦安市（人口約17.1万人）は財政力指数1.52、宅地中央値は2024年で44.2万円/㎡と、ここまで見てきた6市町の中で最も高い地価です。

ただし、この44.2万円/㎡という中央値は2024年の取引17件から算出されており、母数はやや薄めです。年による振れが出やすい水準であることは差し引いて読んでください。それでも、東京ディズニーリゾートを中心とした観光・レジャー産業の集積と、都心へのアクセスの良さによる住宅需要が同時に働いている点は、神栖市や田原市とは異なる浦安市固有の構造です。

別荘の町・軽井沢町が教えてくれる、もう一つの財政力の作り方

財政力指数を押し上げる方法は、企業立地だけではありません。長野県軽井沢町（人口約1.9万人）の財政力指数は1.65と、今回の6市町で最も高い数値です。軽井沢町のように別荘を多く抱える町では、住民登録のない別荘所有者からの固定資産税も、財政力指数を押し上げる一因になりうると考えられます（別荘・別宅は所有者の住民票がある自治体ではなく、物件が所在する自治体に固定資産税を納めるため）。

一方で宅地中央値は2024年で3.3万円/㎡（取引160件）と、財政力指数の高さに比べれば控えめな水準です。財政力指数が「何によって」高くなっているのか——企業か、個人所得か、別荘のような非居住者の資産か——を区別しないと、数字の意味を読み間違えます。

財政力指数を見たら、地価は別に確認する

財政力指数は「その街の行政がどれだけ自前で回せているか」を答える指標で、「その街の土地がいくらか」には答えません。今回見た6市町だけでも、財政力指数1.0台の街の地価は、神栖市の9,500円/㎡から浦安市の44.2万円/㎡まで、約47倍の開きがありました。

移住や住宅購入の候補地を探すとき、「財政が豊か」という情報だけで安心せず、地価は地価で別途確認する——それが、この2つの指標を正しく使う一番シンプルな方法です。財政力指数は自治体の運営体力、地価はあなたが払う取得コスト。答えている問いが違う、という前提を持ち帰ってください。