人口減少率が道内でも深刻なクラスにあり、住宅需要は長期的に収縮傾向。地価は全国的に見て極めて低水準で、築古の戸建て・マンションが格安で流通している。一方、小樽運河・堺町通り周辺の観光エリアは民泊・宿泊業・店舗転用の需要が一定数あり、投資目的での問い合わせも存在する。札幌へのアクセスが良好なため、居住兼観光拠点のセカンドハウス需要も見られる。2050年に人口6万台への急減が見込まれており、純粋な居住需要ベースの相場は長期的に下落圧力が続く。

小樽市（おたるし）は、北海道西部に位置し、後志総合振興局に属する唯一の市。保健所政令市・計量特定市に指定されているが、振興局所在地ではない。札幌市との近さから札幌都市圏に含まれる。